BKM: Vorstellung neuer Praxisfälle

Die Bausparkasse Mainz hat uns zwei weitere Praxisfälle zur Verfügung gestellt, die zeigen, welche besonderen Konstellationen bei der BKM begleitet werden können. Vielleicht kannst Du daraus Lösungen für besondere Herausforderungen bei Deinen Kunden generieren.

Fall 1

Situation: Kauf ETW Neubau in Hamburg für 599.000 EUR + 56.000 EUR Nebenkosten

Finanzieren möchten ein Ehepaar (zwei Nicht-EU Staatsbürger). Er ist selbständig im Bereich Export/Import und verdient 7.000,00 EUR brutto als Geschäftsführer. Die Bilanzen sind in Ordnung und weisen ein positives Eigenkapital aus. Die Ehefrau verfügt über kein Einkommen.

Die Kunden setzen 80.000 EUR Eigenkapital ein. Somit liegt der Finanzierungsbedarf bei 575.000 EUR, was einen Auslauf von 96 % ergibt.

Problem:

  • Die Kunden sind bereits 50 Jahre und selbstständig tätig
  • starke Belastung des Einkommens plus hoher Verschuldungsgrad
  • hoher Auslauf auf hohem Preisniveau.

Lösungsansatz der BKM:

Um den Auslauf zu senken, setzt der Kunde weiteres Eigenkapital in Höhe von 15.000 EUR ein und beantragt 60.000 EUR Nachrangdarlehen. Somit liegt der Auslauf bei 83 %.

Zudem hat der Kunde schriftlich erklärt, bei Renteneintritt die Immobilie durch den Verkauf seines Geschäftes lastenfrei zu stellen. Dadurch wird das erhöhte Ausfallrisiko im Bereich der Bonität für die BKM abgefedert, eine niedrigere Tilgung entlastet den Kapitaldienst und die Planung für die Rente ist schlüssig.

 

Fall 2

Situation: Neubau mit Gesamtkosten über 697.000 EUR, bei Gestehungskosten von 661.000 EUR

Darlehensnehmer sind ein Ehepaar mit drei Kindern. Er ist angestellt und sie ist freiberufliche Tagesmutter seit 26 Monaten. Eigenkapital und Eigenleistung liegen bei 59.000 EUR. Daraus ergibt sich ein Finanzierungsbedarf gesamt von 638.000 EUR. Aufteilung in 611.000 EUR Bankdarlehen bei der BKM und 27.000 EUR über ein Nachrangdarlehen bzw. einen Privatkredit.

Problem:

  • Der Objektwert liegt gem. Gutachten nach Fertigstellung im Bereich 500.000 – 550.000 EUR (weit unter den Gestehungskosten!)
  • Niedriger Eigenkapitaleinsatz
  • Ausübung der selbstständigen Tätigkeit < 3 Jahre
  • hoher Belastungsgrad des Einkommens.

Lösungsansatz der BKM:

Mithaft der Eltern des Kunden über eine lastenfreie Immobilie im Bereich von 100.000 EUR. Damit liegt die BKM bei Ansatz der Gestehungskosten von 661.000 EUR innerhalb einer Beleihung von 80 %.

Bei 80% beträgt der notwendige Tilgungsanteil 1 % (sonst mind. 2 %), damit kommt es zur Reduzierung und Entlastung der Haushaltsrechnung.

Zusätzlich wurde eine Bestätigung der Stadt vorgelegt, dass die Kundin als Tagesmutter für das dritte Jahr mit fünf Kindern vollständig belegt ist. Der Privatkredit wird durch den KfW-Zuschuss nach Fertigstellung abgelöst.

Somit ist eine positive Kreditwürdigkeitsprüfung mit guter Prognose möglich und das Risiko wurde verteilt.